Condominio e B&B, la Cassazione ci ripensa e dice No
gennaio 19th, 2016
La Suprema Corte, seconda sezione civile, con sent[...]
Gentile Avvocato, vorrei porre la seguente questione:
In un locale al piano terra di un Condominio, un condòmino sta iniziando a fare dei lavori e a suddividere questo locale in più locali piccoli. Poichè si sentono forti rumori, gli altri condòmini sono preoccupati e vorrebbero sapere che tipo di lavori sta facendo il proprietario del locale del piano terra, per capire se questi lavori possano recare qualche pregiudizio al Condominio. Ora posto che l’art 1122 cita testualmente:
” Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.”
Vorrei capire se quindi il condòmino che sta effettuando questi lavori è tenuto ad una comunicazione all’amministratore e come dovrebbe avvenire questa comunicazione.
Una volta ricevuta la comunicazione, l’amministratore è tenuto a fare degli accertamenti per controllare che questi lavori non creino pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio? Come può l’amministratore in pratica eseguire questi accertamenti? Può farsi consegnare dal condòmino che sta eseguendo i lavori tutti gli eventuali permessi edilizi necessari per quei lavori? Oppure l’amministratore dovrà chiedere l’accesso nel locale privato con un tecnico del Condominio per verificare tali lavori? Oppure c’è qualche altra modalità per poter effettuare questi controlli? Come si deve insomma comportare l’amministratore in una situazione di questo tipo? La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta e per la disponibilità!
Gentile Avvocato, vorrei sottoporre il seguente caso in cui in un Condominio si verifica un intasamento della pozzetta biologica al piano terra con conseguente fuoriuscita di materiale nell’appartamento o locale commerciale del condòmino del piano terra, e l’intasamento si appura che è stato causato dalla negligenza di qualche condòmino (ma non si ca chi) che ha buttato degli stracci o molte salviettine negli scarichi. In tal caso il condòmino del piano terra che ha subito questa fuoriuscita di materiale e acque nere nel suo appartamento e che subisce danni ingenti a mobili o apparecchiature costose (si pensi ad uno studio dentistico e simili), non potendosi stabilire di preciso di chi sia la colpa, ha diritto di ottenere un risarcimento dal condominio nella sua generalità o quanto meno da tutti quei condòmini che scaricano nella colonna montante incriminata? Grazie
Gentile Avvocato, vorrei porre la seguente questione:
Dunque ci sono 3 condomini distinti, palazzina A, B, e C. Si trovano tutte e 3 in un cortile comune. In questo cortile c’è anche un po’ di verde con qualche albero ecc. Ora, sul retro della palazzina B sotto terra in corrispondenza dell’area cortilizia, si è rotto il tubo della fogna di proprietà esclusiva della palazzina B. La causa scavando e vedendo il tubo che si trova circa a 50 cm sotto terra, è probabilmente un cedimento del terreno nel sottosuolo. L’amministratore della palazzina B chiede di dividere la somma per tutte e 3 le palazzine perché dice, la causa è il terreno che ha ceduto e il terreno del cortile è di tutte e 3 le palazzine. Anche perché, a sostegno della sua tesi, dice che proprio in quella zona, negli anni ’80, ci fu sotto terra un riempimento del pozzo nero (secondo lui riempimento probabilmente non fatto bene e quindi ha ceduto ora). Quindi ritiene che la spesa sia da dividere per tutte e 3 le palazzine perché si tratta appunto di cedimento di un area comune. A me ovviamente non convince per niente questa tesi. Dal mio punto di vista dovrebbero piangerselo loro perché è appunto un evento naturale (il cedimento del terreno) e il tubo è di proprietà esclusiva della palazzina B. Inoltre fare riferimento ad un lavoro fatto nel lontano 1980 mi pare anche privo di fondamento per attribuire anche alla Pal C una qualche responsabilità.
La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta e per la disponibilità!
Gentile Avvocato, vorrei porre la seguente questione : ho acquistato un immobile a fine gennaio 2016 e mi è arrivata in questi giorni la convocazione per l’assemblea condominiale che si terrà a fine febbraio 2016 e nella quale si voterà, tra le altre cose, anche sul bilancio “gennaio-dicembre 2015”, quindi un bilancio che si riferisce al vecchio proprietario. L’amministratore mi ha inviato solo la convocazione senza allegare nessun bilancio, mentre pare che agli altri condomini abbia allegato anche il bilancio. Forse l’amministratore quindi ritiene che non è un mio diritto avere e visionare il vecchio bilancio. Ora la mia domanda è: ho diritto di accesso agli atti relativi al vecchio bilancio in questione anche se in quel periodo non ero proprietario? In assemblea avrò diritto di voto sul quel bilancio gennaio-dicembre 2015.
La ringrazio in anticipo per la risposta e Le auguro una buona serata.
Gentile avvocato, desidero porre un quesito un po’ particolare. Il mio condominio e’ nato soltanto alcuni anni fa dalla fusione di due cooperative edilizie, ma lo stabile esiste ed è abitato da circa un trentennio. Lo stabile ha le tabelle millesimali fin dalla sua costruzione, ma queste sono sempre state applicate parzialmente, cioè le spese relative alla manutenzione, illuminazione e pulizia delle scale e dell’androne, manutenzione ordinaria e di esercizio degli ascensori vengono ripartite per metà con la tabella che tiene conto dell’altezze, l’altra metà in parti uguali, tutte le altre spese vengono divise in parti uguali. In altri termini, la tabella generale di proprietà viene ignorata. È’ evidente che questa modalità favorisce alcuni, in danno di altri. Da un po’ di tempo a questa parte, cioè da quando si cerca di dotarsi di un regolamento condominiale oggi mancante, alcuni condomini sollecitano la ripartizione delle spese secondo la normativa vigente. Qui comincia il mio quesito. L’amministratore, un condomino, ingegnere, ha fatto presente che, a suo parere, le tabelle millesimali sono errate perché alcuni parametri riduttivi utilizzati sono inopportuni soprattutto quello relativo all’altezza dal suolo. Inoltre nel corso del tempo alcuni condomini hanno apportato alcune piccole modifiche, alterando di fatto la superficie convenzionale dell’appartamento, anche se in misura irrisoria; pertanto ha convinto i condomini ad affidargli l’incarico di revisionare le tabelle. Svolta questa attività, e distribuito l’elaborato a tutti i condomini, avvalendosi di una consulenza “legale” on line non ben identificata, asserisce che tali tabelle posso essere immediatamente applicate, senza approvazione assembleare, e così ha fatto. Chiedo a questo punto se dette tabelle possono essere subito utilizzate, come l’amministratore asserisce, oppure se comunque devono essere approvate dall’assemblea, e in questo caso qual è la maggioranza richiesta. Se mi è permesso esprimere una mia opinione, l’eventuale messa in uso senza approvazione, limita il diritto di verifica e di critica, atteso che anche l’amministratore può aver commesso qualche errore, per non parlare poi di un suo eventuale conflitto di interesse, essendo al tempo stesso amministratore e condomino.
{ Quando un edificio non è provvisto dall'origine dell'ascensore, la sua nuova installazione costituisce una innovazione, che però eccezionalmente può essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti... } – lug 10, 7:39 PM
{ Salve.vorrei sapere come dovrebbe essere ripartita tra i condomini la spesa relativa all ' istallazione di un ascensore in un condominio dove prima non c'era. } – lug 10, 8:40 AMgennaio 19th, 2016
ottobre 26th, 2015
aprile 26th, 2016
Buon pomeriggio avvocato,ho da porle un quesito: per quanto tempo un costruttore è esente dalle spese condominiali se non vende tutte le unità immobiliari?